Renten

Styringsrenten er hevet to ganger i år, til 4,5 prosent. Vi har koblet tinglyste tvangssalg, pant og utlegg med SSB og Norges Banks nye prognoser i fire scenarioer for 2027 og 2028, og testet dem mot finanskrisen, oljekrisen i Rogaland og de tidligste sporene i tinglysingen.

Hver ny heving treffer flere husholdninger enn den forrige. Tvangssalgene kommer derimot sent, og de største utslagene kan komme etter 2028.

Tallene i hele analysen følger scenarioet som er valgt i raden over. Norges Banks bane er rentebanen fra Pengepolitisk rapport 3/26.

Scenarioene er betingede beregninger, ikke prognoser. Tvangssalg og konkurser er medianen av 20 000 simuleringer, med 80 og 95 prosent av utfallene.

Norges Bank venter at renten holdes rundt 4,6 prosent gjennom 2027 og deretter settes gradvis ned. Banken sier samtidig at den kan heve mer hvis prisveksten blir seig. Vi regner derfor på ett scenario med raskere nedgang og to med høyere rente. Stressscenarioet kombinerer høy rente med fallende boligpriser og økt ledighet.

En økning på 0,25 prosentpoeng koster like mye i kroner uansett rentenivå: 2 500 kroner i året per million i lån, før skatt. Det som endrer seg, er hvor mange husholdninger som ligger like under grensen for tung belastning.

I 2006 til 2024 har hvert prosentpoeng høyere utlånsrente gått sammen med om lag 45 prosent høyere andel husholdninger med renteutgifter over 20 prosent av inntekten, eller rundt 10 prosent per 0,25 prosentpoeng. Når antallet vokser med samme prosent hver gang, blir tilveksten større jo flere som allerede er over grensen.

Forskning på norske data finner at 1 prosentpoeng høyere brukerkostnad over tid gir rundt 10 prosent lavere realboligpriser, men at markedet bruker flere år på å tilpasse seg. Vi legger denne tilpasningen oppå Norges Banks prisbane. I stress kommer i tillegg et fall på rundt 12 prosent i nivå mot basis fram til utgangen av 2028.

Hvor mye et prisfall skader, avhenger av egenkapitalen, og den avhenger av når boligen ble kjøpt. Tabellen viser hvor stort prisfall fra prisnivået i første halvår 2026 som sletter egenkapitalen for en kjøper som lånte forskriftens maksimum: 85 prosent av kjøpesummen til og med 2024 og 90 prosent fra 2025. Vi ser bort fra nedbetaling, så anslaget er forsiktig.

I årsdata tilbake til rundt 2000 er det ikke renten selv som best forklarer tvangssalg og konkurser. For tvangssalg er ledigheten og boligprisveksten de to kanalene, og ledigheten er den mest robuste av dem. For konkurser betyr boligprisveksten mest. Når boligprisene stiger, kan de fleste med betalingsproblemer selge i fritt salg. Renten virker derfor mest indirekte.

Et tvangssalg starter lenge før det blir et eierskifte. Først kommer utleggene, så vedtaket om tvangssalg, som tinglyses som en anmerkning på eiendommen, og til slutt salget. De tinglyste dataene har alle tre leddene med få dagers forsinkelse.

De nasjonale årstallene har 25 observasjoner og én lang periode med stigende priser. Vi har derfor bygget et panel for 11 regioner med samme grenser i hele perioden 2010 til 2025: tinglyste tvangssalg og frie salg, sysselsettingsandel fra SSB (vektet med befolkningen 15 til 74 år) og boligpriser. Region- og årseffekter tar ut det som er felles for landet, som renten, og det som er fast for hver region.

Spørsmålet her er ikke hva som er mest sannsynlig, men hvor stort sjokket må være før skaden blir stor. Vi regner derfor baklengs.

Andelen husholdninger med tung rentebelastning, renteutgifter over 20 prosent av inntekten, er nesten dobbelt så høy i Oslo som i Innlandet. Samme renteøkning treffer derfor flest husholdninger i Oslo og Akershus.

Stresset i 2023 til 2025 viste seg først hos foretakene, ikke hos husholdningene.

De tinglyste dataene viser utviklingen noen dager etter tinglysing, flere uker før den offisielle kvartalsstatistikken. Tabellen viser siste måling, hva Norges Banks bane tilsier og grensen der utviklingen nærmer seg stress.

Tallene følger scenarioet som er valgt. Rådene gjelder uansett scenario, fordi de handler om hva som bør tåle en høyere rente.

Scenarioene viser hva som følger av de valgte rentebanene når vi bruker sammenhenger fra historiske data. Alle forutsetninger står her.